Heredar una vivienda suele llegar en un momento difícil, y venderla implica trámites, impuestos y, a menudo, ponerse de acuerdo con otros herederos. Esta guía te explica los pasos para vender un piso heredado en Aranjuez, los plazos que conviene vigilar y los impuestos que hay que tener en cuenta.
Antes de vender: hay que aceptar la herencia
Una vivienda heredada no se puede vender hasta que los herederos aceptan la herencia y se la adjudican. El orden habitual es este:
- Certificado de defunción, en el Registro Civil.
- Certificado de últimas voluntades, para saber si hay testamento y ante qué notario se otorgó.
- Copia autorizada del testamento o, si no lo hay, declaración de herederos ante notario.
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario.
- Pago de impuestos: Sucesiones y plusvalía municipal (te lo explicamos abajo).
- Inscripción de la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad.
Con la vivienda ya a nombre de los herederos, se puede firmar la compraventa. Muchos de estos pasos pueden avanzarse en paralelo para no perder tiempo.
Plazos que conviene vigilar
| Trámite | Plazo orientativo |
|---|---|
| Certificado de últimas voluntades | A partir de 15 días hábiles tras el fallecimiento |
| Impuesto de Sucesiones | 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable si se pide a tiempo) |
| Plusvalía municipal por la herencia | 6 meses desde el fallecimiento (prorrogable si se pide a tiempo) |
Si se pasan los plazos, se aplican recargos e intereses. Por eso es importante empezar cuanto antes, aunque todavía no se haya decidido vender.
Los impuestos de una vivienda heredada
Impuesto de Sucesiones
Lo pagan los herederos. En la Comunidad de Madrid, donde está Aranjuez, los hijos, el cónyuge y los padres disfrutan de una bonificación muy alta en la cuota, lo que en la práctica reduce mucho el impuesto. Otros familiares tienen bonificaciones menores o no tienen. La comunidad autónoma aplicable depende de la residencia de la persona fallecida.
Plusvalía municipal
El Ayuntamiento cobra la plusvalía municipal cuando la vivienda cambia de manos. En una herencia se paga dos veces: al heredar (los herederos) y, más adelante, al vender (los vendedores). Si no hay incremento de valor del terreno, puede no corresponder pagarla.
IRPF al vender
Al vender, los herederos tributan en el IRPF por la ganancia: la diferencia entre el precio de venta y el valor que se declaró al heredar (más los gastos). Por eso es importante declarar en la herencia un valor realista: un valor demasiado bajo puede hacer que pagues más IRPF al vender.
¿Tienes una vivienda heredada en Aranjuez?
Coordinamos a los herederos, los plazos, los impuestos y el papeleo con discreción, y te acompañamos hasta la notaría. La primera conversación es sin compromiso.
Cuando hay varios herederos
Lo más habitual es que la vivienda pertenezca a varios herederos a la vez (en proindiviso). Para vender hace falta que estén de acuerdo todos. Si no lo están, hay varias salidas:
- Que unos compren su parte a otros (extinción de condominio).
- Acordar un precio y un calendario con la ayuda de una valoración independiente.
- Vender a un comprador al contado que adquiera la vivienda tal cual, incluso con trámites pendientes.
- Como último recurso, la división judicial, que suele ser más lenta y costosa.
Tener una valoración neutral y un interlocutor que hable con todos por separado suele desbloquear la situación sin llegar a los tribunales.
¿Y si la vivienda necesita reforma o tiene inquilinos?
Muchas viviendas heredadas están para reformar o tienen contratos de alquiler en vigor. Se pueden vender igualmente: o bien a precio de mercado, con una buena presentación, o bien con una compra al contado, que evita reformas y visitas. Si quieres saber cuánto vale, empieza por una valoración gratuita.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender el piso antes de aceptar la herencia?
No. Primero hay que aceptar la herencia y adjudicar la vivienda. Sí se puede ir preparando la venta y buscando comprador mientras tanto.
¿Cuánto tiempo se tarda en vender un piso heredado?
Depende de la documentación y del acuerdo entre herederos. Con todo en orden, el proceso puede ser tan ágil como una venta normal.
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?
Puede comprar la parte de los demás, o se puede negociar un acuerdo. Si no hay forma, existe la división judicial, aunque es la vía más lenta.
¿Necesito abogado?
Para una herencia sin conflictos suele bastar con el notario y una buena gestoría. Si hay desacuerdos, conviene contar con un abogado especializado; trabajamos con profesionales de confianza.
Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un profesional. La normativa y la fiscalidad pueden cambiar: revisa siempre tu caso concreto antes de tomar decisiones.